Grundbuch, Kataster und Wirklichkeit
In Spanien sind häufig die registrierten Einträge im Kataster und im Grundbuch nicht identisch und beide Register können oft den tatsächlich vor Ort existierenden Flächen widersprechen.
Der Grund dafür ist, dass die Ursprung der Angaben unterschiedlich sind: im Grundbuch oder Eigentumsregister werden ausschliesslich die Angaben eingetragen, die in öffentlichen Dokumenten enthaltet sind (wie z.B notariell beurkundete Verträge oder gerichtliche Entscheidungen); die Angaben des Katasters sind jedoch von den zuständigen Beamten der Gemeinde oder des Finanzamts abgegeben und gespeichert. Der Funktion der Angaben sind auch unterschiedlich: im Grundbuch trägt eine private Person die Angaben an, die diese private Person mit der Garantie des öffenltiche Register verteidigen will; im Kataster stellt die Verwaltung die Angaben auf, die für die Kalkulation der Steuer und die Geltendmachung von ihre eigenen Forderungen notwendig sind. Dieser mögliche Widerspruch ist nicht der einzige Unterschied zwischen dem spanischen Grundbuch und der deutsche Eigentumsregister: ein weiterer und sehr wichtiger Unterschied beim Eigentumsregister in Spanien ist der durch eine notarielle Urkunde zwingend notwendige Eintrag der Gebäudebeschreibung mit Angabe der Konstruktionsflächen – während im deutschen Grundbuch lediglich die eindeutige Grundstücksgröße (und kein Gebäude) eingetragen ist. Das bedeutet zwingend, dass bei Veränderungen am Gebäude auch der geänderte Bestand durch eine notarielle „nachträgliche Neubauerklärung” im Eigentumsregister aktualisiert werden muss. Dies unterbleibt jedoch häufig, entweder aus Unkenntnis, mangels Zahlungsbereit-schaft der entstehenden Kosten für Notar, Steuern und Register oder meist, weil es schlicht und ergreifend keine (neue) Baugenehmigung gibt.
Fast alle Verkaufsverträge von Inmobilien hängen von der Finanzierung des Käufers ab und diese Finanzierung ist normalerweise von einer Bank gewahrt, aber immer mit der Garantie der Eintragung im Grundbuch einer hypothekarischen Belastung der gekauften Liegenschaft. Deshalb ist es sehr wichtig, dass die Angaben im Grundbuch der Wirklichkeit nicht widersprechen, weil die im Grundbuch fehlenden Angaben könnten das provozieren, dass die Bank nicht den Kaufpreis deckt, der für das Objekt als solche (abgesehen was der Grundbuch wirklich sagt) ausgemacht ist. Deshalb ist es ratsam, wenn man eine Liegenschaft im Markt als Verkäufer anbieten möchtet, alle Eintragungen im Eigentumsregister und im Kataster festzustellen und mit den tatsächlich vorhandenen Flächen zu vergleichen. Sofern im Kataster die richtigen Größen eingetragen sind ist es relativ einfach, das Eigentumsregister zu berichtigen. Auch mit einer vorhandenen (auch älteren) rechtskräftigen Baugenehmigung und mit der durch die Gemeinde dokumentierten Schlussabnahme kommt man schnell weiter. Schwierig wird es, wenn Gebäude oder Gebäudeteile existieren, die nicht eingetragen sind und für die es keine behördliche Genehmigung gibt. Hier bleibt nur der langwierige und teure Weg der Baugenehmigung über einen Architekten.
Anders ist wenn nicht nur die faktischem sondern auch die juristischen eingetragenen Angaben nicht stimmen: das passiert oft bei Erbschaftsfälle die nicht formalisiert worden sind oder besonders wenn der Käufer niemals zu einem Notar gegangen ist, um den unterschriebenen Kaufvertrag zu beurkunden. Da im Grundbuch oder Eigentumsregister ausschliesslich die Angaben eingetragen werden, die in öffentlichen Dokumenten enthaltet sind, kann einen privaten Kaufvertrag nicht registriert werden.
Carlos Prieto Cid
Tarracoiuris Abogados
Mitglieder von Eurojuris España
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