Seguramente más de un propietario de bien inmueble en nuestro país, se ha visto ante la desagradable situación de verse afectado por el constante retraso en el pago de las rentas estipuladas en contrato, o, en el peor de los casos, sufrir el constante impago de las mismas. Cuando el inquilino se retrasa en el pago por varios meses o de manera continuada viene abonando cantidades que no se corresponden con las rentas expuestas, el propietario puede resolver el contrato de arrendamiento y solicitar, en su caso el pago, de las cantidades adeudadas por los inquilinos morosos.
Esto puede resultar de enorme dificultad para aquellos propietarios que no hayan sido diligentes en la preparación y redacción de sus contratos de arrendamiento, donde debe hacerse constar con total claridad, las condiciones del contrato, la duración y las consecuencias del impago de dichas cantidades. Especialmente si los contratos van a realizarse para viviendas de vacaciones y periodos indistintos. Del mismo modo, distintas obligaciones y derechos pueden aplicarse en función del tipo de contrato de arrendamiento de que se trate, hostelería, restauración, vivienda, locales de negocio etc.
Al encontrarnos ante un impago de un inquilino de manera continuada, debemos a la mayor brevedad requerirle fehacientemente el pago, dándole un plazo prudencial de 10 días para que se ponga al día o de lo contrario proceder judicialmente contra él. Es importante asegurarse de que el inquilino vaya a recibir dicho requerimiento, para lo cual se aconseja su remisión mediante burofax, carta notarial o telegrama. En general cualquier medio que acredite el contenido de la carta y la correcta recepción por parte del inquilino.
En caso de persistir en el impago, el propietario no tendrá otra opción que recurrir a un proceso judicial que requiere forzosamente la intervención de abogado y procurador. En los mejores casos, dichos gastos podrán ser cobrados directamente del inquilino desahuciado. Del mismo modo, el abogado podrá fijar expresamente en el escrito de demanda una última posibilidad para el inquilino deudor de poner a disposición del propietario el inmueble en cuestión, bajo condición de perdonarle la deuda contraída hasta la fecha. Esto último puede ser útil en los casos en que el principal interés del propietario sea recuperar lo más pronto posible la posesión del bien inmueble para poder alquilarlo nuevamente o venderlo a un tercero. Esta opción no sería práctica para aquellos propietarios cuyos intereses fuesen no sólo recuperar la posesión del inmueble sino igualmente reclamar el pago de las deudas atrasadas.
Debido al importante retraso que vienen sufriendo los juzgados en España, especialmente los derivados de impagos de rentas por alquileres, se hace necesario verificar y redactar contratos de arrendamientos que reflejen expresamente las circunstancias fundamentales de las obligaciones de cada parte. Es aconsejable dejarse asesorar convenientemente por un abogado en la redacción de estos documentos, exigiendo igualmente el aseguramiento de las rentas por medio de avales y seguros de garantía de cobros, todo ello para que el propietario pueda verse mejor protegido frente a un eventual impago de renta.
Enrique Delgado-Schwarzmann Jiménez
Delgado Schwarzmann Vila Clavero & Asociados Abogados
DSVCAbogados es un despacho pluridisciplinar con oficinas en Málaga y Torrox Costa.