La mayoría de los turistas que visitan España escogen para su alojamiento una vivienda de uso vacacional o un apartamento turístico. Si somos propietarios de un inmueble en España y queremos alquilarlo por temporadas a otras personas, debemos saber qué impuestos estamos obligados a pagar a las haciendas públicas españolas.
La situación más habitual es que alquilemos una vivienda de uso vacacional por un período de tiempo como máximo de tres meses. En este caso, los rendimientos del arrendamiento de esta vivienda tendrán siempre la consideración de rendimientos del capital inmobiliario y deberán ser incluidos en nuestra declaración anual del impuesto de la renta de las personas físicas. Los gastos necesarios que se soporten para mantener la vivienda de uso vacacional y para su promoción en el mercado turístico serán deducibles de los ingresos obtenidos, pero solamente si se producen en el periodo de tiempo en el que la vivienda de uso vacacional está arrendada a terceros. Aun así no hay que olvidar que, también en los periodos en que no esté alquilada, la vivienda de uso vacacional genera rendimientos inmobiliarios que deben ser declarados al efecto del impuesto de la renta de las personas físicas. Eso se debe a que las leyes fiscales españolas imputan como rendimiento inmobiliario la mera tenencia de un bien inmueble que no constituye vivienda habitual, aunque no se arriende. Este rendimiento ficticio es la cantidad que resulte de aplicar un pequeño porcentaje al valor catastral del inmueble, un valor que la hacienda pública establece conforme a unas reglas de valoración determinadas. Durante los períodos de tiempo en que el inmueble no esté arrendado, no es posible la deducción de gasto alguno.
La presentación una vez al año de esta declaración del impuesto de la renta de las personas físicas ante la Agencia Tributaria del estado es obligatoria para todos los propietarios de un inmueble en España, si dicho inmueble no constituye la vivienda habitual. Es decir, que todos los propietarios de una casa de vacaciones en España, sean fiscalmente residentes o no residentes, la alquilen o no, están obligados a presentar anualmente esta declaración. Muchos propietarios extranjeros no son conscientes de esta obligación.
A pesar de todo lo anterior, el alquiler de la vivienda de uso vacacional podría ser considerada verdaderamente una actividad económica y tener que ser declarada como tal al efecto del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, si concurrieran las siguientes circunstancias:
a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente con un local exclusivamente destinado a gestionar de la actividad de los alquileres de temporada.
b) Que para el desarrollo de esta actividad se haya contratado laboralmente a una persona a jornada completa.
Todo lo que hemos dicho hace referencia al impuesto de la renta de las personas físicas. Con respecto al impuesto sobre el valor añadido, la regla general es que los arrendamientos de viviendas de uso vacacional se considerarán exentos del impuesto siempre y cuando el arrendador no esté obligado a prestar alguno de los servicios propios de la industria hotelera, como la limpieza del interior de la vivienda y el cambio de ropa de cama y toallas como mínimo una vez por semana. Sin embargo, hay que aclarar que, aunque alquilemos la vivienda por una sola semana, la ley no considera servicios complementarios propios de la industria hotelera los relativos a la limpieza del interior del apartamento y el cambio de ropa a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario, así como la limpieza de zonas comunes del edificio y los servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
Carlos Prieto Cid Tarracoiuris
Eurojuris España
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