Acaba de entrar en vigor el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Conforme a esta nueva normativa, a partir del 1 de junio de 2013, no se podrán formalizar válidamente contratos de compraventa o de arrendamiento de inmuebles sin la presentación de dicha certificación.
En los últimos años, no sólo la crisis ha hecho tarea harto difícil la gestión de la venta de un inmueble: la continua imposición de nuevas exigencias legales ha dificultado también esta gestión de venta, con la excusa de aumentar las garantías para el comprador.
Así, muy recientemente, nos hemos encontrado con la imposibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad una finca adquirida por compraventa si no se había realizado previamente una comunicación de la transmisión de propiedad al ayuntamiento correspondiente, de modo que éste pudiera liquidar el impuesto popularmente conocido como “plusvalía”.
Anteriormente nos habíamos encontrado también, en el caso de compraventa de viviendas, con la necesidad de acreditar su habitabilidad mediante la presentación de una cédula que, en muchos casos, cuesta mucho obtener (o, cuanto menos, mucho tiempo). Y en la mayoría de los casos, en los que tales certificaciones solamente vienen a ratificar la situación de hecho preexistente, su exigencia solamente ha servido para ralentizar procesos, incrementar costes y aumentar una burocracia ya de por sí excesiva en torno a la venta de un inmueble.
La última dificultad a superar por los vendedores es la obligación de poner a disposición de compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética de los mismos. Dicho certificado deberá incluir información objetiva sobre la eficiencia energética del edificio en cuestión, así como aportar valores de referencia (tales como los requisitos mínimos de eficiencia energética exigibles), de manera que los futuros propietarios o arrendatarios del edificio (o de una parte individualizable de éste) puedan comparar y evaluar su eficiencia energética con otras ofertas que tengan a su alcance.
Ya en el año 2007 se traspuso la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002, mediante el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, y en esta norma se estableció un procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción.
Había quedado pendiente de regulación, mediante otra disposición complementaria, la certificación energética de los edificios existentes. Esa regulación es la que ha llegado ahora con el nuevo Real Decreto que comentamos, en el que también se aprovecha, por un lado, a trasponer las modificaciones a la Directiva del 2002 introducidas mediante la nueva Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010 y, por otro, a realizar los ajustes necesarios después de cinco años de experiencia en la aplicación del procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción. Así se regula de una manera unitaria y en un mismo texto legal todo lo relativo a eficiencia energética de edificios, tanto de nueva construcción como preexistentes.
La razón de ser de esta normativa es que, al permitir a los compradores “comparar la eficiencia energética de los edificios, se favorecerá la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía. Además, este real decreto contribuye a informar de las emisiones de CO2 por el uso de la energía proveniente de fuentes emisoras en el sector residencial, lo que facilitará la adopción de medidas para reducir las emisiones y mejorar la calificación energética de los edificios”. Un objetivo muy loable, sin duda, pero a muy largo plazo, si es que vuelve a construirse en este país. Hoy por hoy, lo que hay es una inmensa oferta de edificaciones que no encuentran comprador y cuya venta se ha hecho con esta norma todavía más difícil.
Carlos Prieto Cid – Tarracoiuris
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