Antes de entrar a analizar los distintos tipos de arras que se conocen en nuestro sistema, vamos a definir el concepto de arras.
Podemos definir las arras como una señal que se entrega en dinero en los contratos de compraventa, tanto de bienes muebles como de bienes inmuebles.
En nuestro sistema conocemos 3 tipos de arras: las penitenciales, las confirmatorias y las penales.
Nuestro Código Civil regula únicamente las arras penitenciales, las cuales vienen definidas en el art. 1.454 del Código Civil.
En virtud del referido artículo Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Por otro lado tenemos las arras confirmatorias, reguladas por el art. 343 del Código de Comercio, y se definen como las cantidades que, por vía de señal, se entreguen en las ventas mercantiles, se reputarán siempre dadas a cuenta del precio y en prueba de la ratificación del contrato, salvo pacto en contrario.
Es decir, son aquellas que se entregan como un mero anticipo del precio pactado, y por tanto serán de aplicación las normas generales relativas al cumplimiento de las obligaciones entre las partes.
Si nada se establece en el contrato, se entenderá que las arras pactadas son las confirmatorias y no las penales.
En este sentido se pronunció la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 17 noviembre 2003, al establecer que (…) la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido declarando tradicionalmente y de forma reiterada que el contenido del artículo 1454 del citado Cuerpo Legal, no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, ya que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar al contrato celebrado, tratándose de arras confirmatorias y, en consecuencia, que solo constituyen un anticipo del precio.
Por último encontramos las arras penales, las cuales vienen reguladas en el art. 83 del Código de Comercio. Dicho artículo establece que “Los contratos de compraventa celebrados en feria podrán ser al contado o a plazos; los primeros habrán de cumplirse en el mismo día de su celebración, o, a lo más, en las 24 horas siguientes. Pasadas éstas sin que ninguno de los contratantes haya reclamado su cumplimiento, se considerarán nulos, y los gajes, señal o arras que mediaren quedarán a favor del que los hubiere recibido.
Si las partes contratantes expresamente pactan esta modalidad de arras, lo que pactan es la obligación de cumplir con una obligación. En caso de renuncia, se perderá la cantidad que se haya entregado en concepto de arras.
Como se puede comprobar las arras sirven como una garantía para el cumplimiento de las obligaciones contraídas. No obstante, es recomendable que, en caso de que se pacten arras en los contratos de compraventa, a efectos de evitar interpretaciones erróneas, quede bien determinada la modalidad de arras y las consecuencias que se deriven para la parte incumplidora del contrato.
Monika Bertram
Mariscal & Abogados
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