Förderung des Mietwohnungsmarktes in Spanien
Spanien hat einen Gesetzesentwurf gebilligt, der den Mietwohnungsmarkt fördert und flexibler gestaltet, indem die Vertragslaufzeit reduziert, die Rechtssicherheit verbessert und zahlreiche Steuermaßnahmen eingeführt werden.
Folgende sind die Maßnahmen, die zur Flexibilisierung des Mietwohnungsmarktes beitragen:
- Verbesserung der Vertragsfreiheit; so ist es möglich, auf das Vorverkaufsrecht zu verzichten, die Aktualisierung des Mietzinses zu vereinbaren oder zu bestimmen, dass jegliche Kosten eventueller Verbesserungsarbeiten, die der Mieter durchführt, vom Mietzins abgezogen werden.
- Die Mietvertragslaufzeit darf frei von den Parteien bestimmt werden, jedoch unbeschadet der Tatsache, dass deren verpflichtende Verlängerung von 5 auf 3 Jahre und die stillschweigende Verlängerung von 3 auf 1 Jahr reduziert wird. Es wird die Möglichkeit eingeführt, dass der Vermieter seine Immobilie jederzeit zurückfordern kann, sofern mindestens das erste Jahr der Vertragslaufzeit bereits verstrichen ist und die gesetzlichen Voraussetzungen dazu gegeben sind, ohne dass es notwendig ist, dass diese Möglichkeit ausdrücklich im Vertrag vorgesehen wird.
- Der Mieter kann jederzeit mit einer Kündigungsfrist von mindestens einem Monat vom Mietvertrag zurücktreten.
- Die Parteien können vereinbaren, dass im Falle eines Vertragsrücktritts, der Mieter den Vermieter entschädigen muss, indem er diesem einen Monatszins für jedes Jahr der Nichterfüllung zahlt.
Verbesserung der Rechtssicherheit
Die Wohnungsvermietung kann im Grundbuch eingetragen werden, was für den Mieter eine Garantie darstellt, dass der Mietvertrag auch bei Verkauf der Wohnung zu berücksichtigen ist. Die Eintragung ins Grundbuch ist jedoch nicht verpflichtend.
Verbesserung der Bestimmungen über das Zwangsräumungsverfahren
Das gegenwärtige Zwangsräumungsverfahren für Mietausfälle (Nichtzahlung des Mietzinses) ist sehr langwierig und umständlich, weshalb viele Wohnungsbesitzer es vorziehen, ihre Wohnungen leer und unvermietet zu lassen, anstatt diese zu vermieten.
Um dieses Verfahren zu vereinfachen, wird die spanische Zivilprozessordnung reformiert, sodass bei einer Zwangsräumungsklage im Falle eines Mietausfalls der Mieter dazu aufgefordert wird, binnen 10 Tagen die unterlassenen Zahlungen zu tätigen oder die Gründe, die den Mietausfall rechtfertigen, vorzubringen. Wenn der Mieter nicht erscheint, die geschuldete Geldsumme nicht zahlt oder keine ihn rechtfertigenden Gründe zu liefern imstande ist, verfügt der Richter den Abschluss des Verfahrens und die Zwangräumung mittels eines Gerichtsvollziehers.
Der Mieter kann die Gründe vorbringen, die zum Mietausfall geführt haben, und der Richter wird sie in Betracht ziehen, um eine Entscheidung im Interesse beider Parteien zu treffen.
Mariscal Abogados, Deutschsprachige Rechtsanwälte Spanien
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