Die Besteuerung von Ausländern im Hinblick auf den Kauf von Immobilien in Spanien
In Übereinstimmung und mit Inkrafttreten des Gesetzes 14/2013 vom 27. September zur Unterstützung der Unternehmer und ihrer Internationalisierung werden eine Reihe an Maßnahmen eingeführt, die die Attraktivität der spanischen Wirtschaft aus Sicht ausländischer Investoren hervorheben. Neben den Vorteilen, die das neue Gesetz mit sich bringt, befindet sich auch die Erteilung der Aufenthaltserlaubnis für solche Ausländer, die Immobilien, die einen Nettowert, d.h. einen Wert vor Steuern, in Höhe von 500.000 Euro oder mehr erwerben. Dies stellt eine Möglichkeit für außereuropäische Ausländer dar, die nicht nur die Aufenthaltsgenehmigung erhalten sondern auch von der wirtschaftlichen Situation Spaniens profitieren, da die Preise von Immobilien in einem beträchtlichen Maße gefallen sind. Insgesamt handelt es sich um einen Preisrückgang um 38,6% von den höchsten Beträgen, die Ende 2007 bestanden.
Der Kauf einer Immobilie in Spanien bringt Steuern mit sich, die die Investoren bei der Kalkulation der Investition und dessen Rentabilität berücksichtigen sollten. Der vorliegende Beitrag versucht einen ersten Überblick über die verschiedenen Steuern, die beim Kauf einer Immobilie von Nicht-Residenten in Spanien gezahlt werden müssen, zu bieten.
1. Mit dem Kauf einer Immobile verbundene Steuern
Das spanische Regelwerk kennt zwei verschiedene Arten von Steuern im Hinblick auf Immobilien, dabei sind die Steuern bezüglich des Kaufs einer neuen Immobile im Vergleich zu den Steuern beim Kauf einer Immobilie zweiter Hand zu unterscheiden.
Diese Dichotomie macht es zunächst erforderlich zu erklären, was das Regelwerk unter einer neuen und einer Immobile zweiter Hand versteht. Die neue Immobilie ist diejenige, die zum ersten Mal übergeben und erworben wird, wenn der Bau fertig gestellt wurde, es sei denn, dass die fraglichen Wohnungen kontinuierlich und für eine Laufzeit von zwei oder mehreren Jahren von anderen als den Käufern genutzt wurden. Alle Immobilien, die von dieser Beschreibung nicht umfasst werden, sind als Immobilien aus zweiter Hand anzusehen.
2. Besteuerung des Kaufs neuer Immobilien
Der Kauf von neuen Immobilien bringt eine Zahlung der Mehrwertsteuer mit sich (im Folgenden „MwSt“), deren Steuersatz 10% beträgt, mit einigen Ausnahmen mit geringeren Steuersätzen in bestimmten Autonomen Regionen. Ebenfalls muss die Beurkundungssteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, „IAJD“) gezahlt werden. Diese letztgenannte Steuer wurde den Autonomen Regionen überlassen und diese, in Ausübung ihrer Befugnisse, erheben die Steuersätze in der Form, in der es ihnen angemessen erscheint. Die Bandbreite der momentan vorhandenen Steuersätze (allgemeine und reduzierte der jeweiligen Autonomen Region) in Spanien variiert zwischen 1,5% als allgemeinen Steuersatz und 0,1% als reduziertem Steuersatz, letztgenannter ist hauptsächlich auf Käufe von Wohnungen instaatlich geförderter Sozialbauten anwendbar.
Deswegen hat der Käufer einer neuen Immobilie als Höchstbetrag 11,5% an MwSt und IAJD zu zahlen.
3. Besteuerung von Immobilien aus zweiter Hand
Der Kauf einer Immoblie zweiter Hand ist weder Gegenstand der MwSt noch der IAJD, jedoch ist die Vermögensübertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas „ITPO“) zu zahlen. Diese Steuer wurde ebenso wie die IAJD zur Erhebung den Autonomen Regionen überlassen und beinhaltet deshalb große Unterschiede. Der allgmeine Steuersatz der ITPO liegt zwischen 6% und 10%, während der reduzierte Steuersatz, der unter anderem auf Wohnungen für große Familien anzuwenden ist, zwischen 1% und 7% liegt.
In bestimmten Ausnahmen, oder wenn die Vertragsparteien es so vereinbart haben, muss der Käufer außerdem die Wertzuwachssteuer zahlen. Diese Steuer mit Charakter einer Gemeindesteuer besteuert den Wertzuwachs von Grundstücken. Zur Kalkulation wird dieser von der Steuerbemessungsgrundlage der Grundsteuer abgeleitet und berücksichtigt die vergangene Zeit zwischen dem Erwerb des Gutes auf Seiten des Verkäufers und den Verkauf der Immobilie. Es ist jedoch wichtig hervorzuheben, dass jede lokale Verwaltung eigene Kriterien anwendet, um den entsprechenden Steuersatz zu ermitteln. Ein Steuersatz von 30% darf hierbei nicht überschritten werden, er stellt einen Höchststeuersatz für besondere Tatbestände dar. Grundsätzlich, als eine allgemeine Regel, hat der Verkäufer diese Steuer zu zahlen, was sich vermutlich auf den Kaufpreis auswirkt, aber, wie wir bereits zu Beginn dieses Abschnittes dargestellt haben, kann vereinbart werden, dass der Käufer diese zahlt.
Wegen der in diesem Abschnitt dargestellten möglichen Vereinbarung, dass der Käufer diese Wertzuwachssteuer zahlt, kann der Kauf einer Immobilie zweiter Hand einem unterschiedlichen Steuersatz unterliegen, je nach lokaler Verwaltung, in der sich die Immobilie befindet und den Jahren, die seit dem Kauf durch den Verkäufer vergangen sind. Die Summe der auf den Kauf einer Immobilie zweiter Hand anzuwendenden Steuern (ITPO und Wertzuwachssteuer) liegt bei einem maximalen Steuersatz von 40% wenn Käufer und Verkäufer sich darauf geeinigt haben, dass der Käufer die Wertzuwachssteuer zahlt. Sollte keine Vereinbarung vorliegen, ist lediglich ITPO zu zahlen, deren maximaler Steuersatz bei 10% liegt.
4. Schlussfolgerung
Die mögliche Abweichung zwischen den Steuern und deren Steuersätzen, die auf den Kauf von Immobilien anzuwenden sind (11,5% gegenüber von sehr hypothetischen 40%) sollten nicht den falschen Eindruck erwecken, dass der Kauf einer Immobilie aus zweiter Hand kostspieliger ist, als der Kauf einer neuen Immobilie, da die auf die eine oder andere anzuwendende Steuerbemessungsgrundlage in erheblichen Maße variieren können. Trotzdem, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, ist es notwendig, die Klauseln des Vertrages genau zu beachten, um zu vermeiden, dass der Käufer die Steuern wie die Wertzuwachssteuer zu zahlen hat.
Schließlich sollte der Investor nicht die anderen Ausgaben vergessen, die mit dem Kauf einer Immobillie in Spanien zusammenhängen, so wie zum Beispiel die Honorare von Anwälten und Notaren, die Gebühren des Grundbuchamtes und die Provisionen der Immobilienmakler.
Nicolás Melchior
Mariscal Abogados, Rechtsanwälte Madrid, Spanien
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