L’acquisition d’une propriété en Espagne par des étrangers non résidents
Le prix du logement en Espagne a chuté de 31,3 % depuis le début de la crise et même si l’économie espagnole commence à croitre, les prix du logement restent bas. Cette situation favorise les investissements dans notre pays et les ressortissants étrangers sont de plus en plus nombreux à se lancer dans l’acquisition d’une propriété en Espagne.
L’acquisition d’un logement en Espagne par un étranger non résident est un processus simple qui peut se résumer en 7 étapes faciles. Quoi qu’il en soit, il est recommandé que l’investisseur étranger fasse appel aux conseils d’un avocat spécialisé dans ce domaine.
Obtention du Numéro d’Identification des Etrangers (N.I.E.):
L’investisseur étranger devra disposer d’un N.I.E. (Numéro d’Identification des Étrangers), indispensable pour réaliser n’importe quelle transaction économique en Espagne.
Sauf cas exceptionnels, la démarche pour obtenir el N.I.E. se fera dans un premier temps au Consulat d’Espagne du pays d’origine, en spécifiant la raison de la demande. Le délai d’obtention du N.I.E. est d’environ une semaine après que la demande a été effectuée, même si le délai dépendra du type de permis sollicité. Une fois obtenu, le ressortissant étranger peut initier le processus d’acquisition du bien. Pour accélérer le traitement administratif du dossier du N.I.E., votre avocat peut rédiger un contrat d’Arrhes ou un contrat d’Acompte.
Ouverture d’un compte courant
Le compte bancaire est nécessaire pour l’accréditation des moyens de paiement de l’acquéreur lors de l’achat d’un immeuble, de même que pour le paiement des charges et des impôts inhérents à l’acquisition. Bien que cette condition ne soit pas obligatoire, il est fortement recommandé de disposer d’un compte bancaire en Espagne étant donné que tous les impôts et toutes les charges liés à l’achat d’une habitation doivent se payer en Espagne et le fait d’avoir un compte bancaire facilite le procédé; votre avocat peut se charger de cette étape.
Signature du contrat d’Arrhes
Le contrat d’Arrhes est un accord juridique par lequel on se réserve un droit sur le logement, moyennant la remise d’une quantité d’argent en guise d’acompte. Les contrats d’Arrhes pénitentielles sont les plus utilisés et sont conclus sur la base de l’article 1454 du Code Civil.
Octroi de l’acte authentique du contrat d’achat et de vente
Acheteur et vendeur devront s’accorder sur une journée pour comparaitre devant le notaire qui fera foi quant à la transmission et à l’acquisition du bien immobilier par le biais de l’octroi de l’écriture publique correspondante. Le déplacement de l’acheteur n’est pas nécessaire puisque son avocat peut le représenter s’il en a les pouvoirs.
Paiement des impôts et des charges
- La vente d’un bien immobilier neuf implique le paiement des impôts suivants :
– TVA. Le taux d’imposition applicable est déterminé par la nature du bien : en cas de transmission d’un logement, le taux d’imposition applicable sera de 10% ou de 4% s’il s’agit d’un logement social au régime spécial ou de promotion publique.
– L’impôt sur les Transmissions Patrimoniales et Actes Juridiques documentés n’est pas à payer si le logement est neuf.
- La seconde succession d’un bien immobilier et les suivantes seront sujettes aux impôts ci-dessous :
– Impôt sur les Transmissions Patrimoniales et Actes Juridiques documentés : la valeur de transmission du bien sera la base du calcul de cet impôt, dont le taux sera variable et compris entre 6% (Navarre) et 10 % (Catalogne) en fonction de la communauté autonome dans laquelle se trouve l’habitation.
Votre avocat vous informera des impôts et des taxes correspondant à la propriété que vous désirez acquérir.
Inscription au registre immobilier
Après le paiement des impôts de transmission, le titre de propriété devra être inscrit au registre immobilier correspondant à l’emplacement de la propriété acquise. Si votre avocat est doté du pouvoir de représentation, il pourra procéder à l’inscription de la propriété. Le but de l’inscription au registre immobilier est d’assurer une plus grande sécurité juridique à l’acheteur puisque l’inscription aura des effets juridiques à l’égard des tiers.
Communiqué à la Direction Générale du Cadastre
La déclaration cadastrale est l’instrument par lequel on fait savoir au cadastre (registre administratif dans lequel sont décrits les biens immobiliers rustiques, urbains et aux caractéristiques spécifiques) qu’une modification a été faite et qu’elle affecte la description cadastrale du bien immobilier. Le délai pour présenter la déclaration est de 2 mois à partir du jour suivant l’acte d’octroi de l’écriture publique. La déclaration devra être présentée à la Direction ou à l’Unité locale du cadastre ou encore à la Délégation Economie et Finances de la localité où se trouve la propriété. Vous pouvez confier l’accomplissement de cette communication à votre avocat.
La loi 14/2013, du 27 septembre, sur l’aide aux entrepreneurs et à leur internationalisation
La loi 14/2013, du 27 septembre, sur l’aide aux entrepreneurs et à leur internationalisation permet d’attribuer le permis de résidence aux étrangers qui effectuent des acquisitions immobilières en Espagne pour un montant égal ou supérieur à 500 000 € – libre de toute charge -. Il ne sera pas nécessaire de réaliser l’investissement en une seule fois. Il est possible de réaliser plusieurs investissements afin de parvenir à la somme de 500 000 €.
Pour plus d’informations concernant cette loi: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2013-10074
Jaime Cereceda & Monika Berram
Mariscal Abogados, Avocats francophones en Espagne
Eurojuris España, réseau espagnol inernational de cabinet d’avocats
