Cinq conseils pour l’achat d’un bien immobilier en Espagne
Le secteur immobilier espagnol connait un nouveau regain d’intérêt aux yeux des investisseurs privés et professionnels, le nombre de transactions immobilières en Espagne étant en hausse lors des deux dernières années[i]. Parmi les actifs qui ont le vent en poupe, les biens situés à Madrid et Barcelone, tant les biens à usage d’habitation que les locaux commerciaux, sont particulièrement demandés[ii].
Mais qui dit achat immobilier dit aussi transaction juridique. Or le contrat de vente immobilière soulève des doutes et des interrogations, auxquels nous répondons. Si en France l’avocat est généralement absent des transactions immobilières au profit du notaire, qui a l’obligation d’effectuer des vérifications administratives et urbanistiques préalables, la situation est différente en Espagne. En effet, le notaire espagnol n’ayant pas ces obligations, il est fortement recommandé de recourir aux conseils d’un avocat pour se prémunir des risques inhérents à l’achat.
Un acte notarié est-il nécessaire pour formaliser le contrat de vente immobilière ?
L’article 1.280 du Code Civil espagnol[iii] dispose que les actes et contrats qui ont pour objet la création, la transmission, la modification ou l’extinction de droits réels sur un bien immobilier doivent être établis par acte authentique. En conséquence, le contrat de vente immobilière doit être établi par acte notarié.
Quels sont les documents que doit exiger l’acheteur pour procéder à l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?
L’acheteur devant agir avec diligence, il doit effectuer un ensemble de vérifications relatives à la chose objet de la transaction avant de procéder à l’acquisition et donc analyser les documents suivants :
- Certificat d’hypothèques et charges affectant le bien immobilier : c’est un certificat délivré par le Registre Foncier espagnol qui indique quelles sont les garanties qui grèvent le bien
- Certificat d’inscription du propriétaire : ce document, aussi délivré par le Registre Foncier espagnol, permet de connaitre l’identité du propriétaire au moment de la demande du document. Il faut donc vérifier que celui qui prétend être le vendeur en est bien le propriétaire. Rappelons que selon l’adage juridique « personne ne peut transférer à autrui plus de droits qu’il n’en a lui-même »
- Certificat attestant que le propriétaire du bien est à jour dans le paiement des impôts fonciers (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) : si le vendeur ne s’est pas acquitté de l’impôt foncier, l’acheteur est alors redevable
- Certificat attestant que le propriétaire est à jour dans le paiement des charges de copropriété : ce document est fourni par le syndicat de copropriétaires. Comme précédemment, en cas d’impayé, l’acheteur sera redevable des charges
- Attestation confirmant que le propriétaire est à jour dans le paiement de ses charges d’eau, d’électricité et de gaz : là aussi, l’enjeu est de vérifier que le vendeur ne laisse pas de dettes derrière lui
Est-on obligé de signer un document privé comme un contrat d’arrhes ou un compromis de vente avant d’acquérir un bien immobilier ?
La Loi n’oblige pas les parties à signer un compromis de ventes ou contrat d’arrhes (enlace) mais en pratique la signature d’un tel document est très fréquente car elle vient matérialiser l’intention de convenir d’un accord entre les parties. En réalité, le Code civil n’aborde pas le contrat d’arrhes mais seulement les arrhes, en son article 1454[iv] : « si les parties ont convenu du versement d’arrhes ou d’une avance dans le contrat de vente, ce dernier peut être résilié, l’acheteur acceptant de perdre les arrhes ou l’avance versée et le vendeur s’engageant à les rendre au double ». Dans la pratique, les arrhes s’élèvent généralement à 10% du montant de la transaction.
Qu’est-ce qu’une hypothèque et quel est son régime juridique ?
Une hypothèque est un droit sur un bien immeuble accordé à un créancier n’impliquant pas la dépossession du bien pour son propriétaire. Le régime de l’hypothèque est prévu en Espagne ? par les articles 1876 du Code Civil et 104 de la Loi Hypothécaire. Le débiteur s’engage à rembourser à la banque (créancière) la somme prêtée et les intérêts en sus. En cas de retard dans le paiement, le débiteur doit payer des intérêts de retard à la banque. Si, dans le délai convenu entre la banque et le débiteur, ce dernier n’a pas versé l’intégralité de la somme, la banque peut saisir le bien pour le mettre aux enchères afin d’obtenir le recouvrement de la somme restant due.
L’hypothèque grevant un bien immobilier doit être inscrite au Registre Foncier, ce qui la rend publique aux yeux des tiers. L’acheteur doit donc vérifier l’existence d’une hypothèque pour éviter que le bien ne soit saisi postérieurement à son acquisition.
Qui peut signer le contrat de vente immobilière ?
Concernant la partie vendeuse, le contrat de vente doit être signé par tous les propriétaires du bien identifiés au Registre Foncier. Lorsque le vendeur est un promoteur immobilier, le signataire est un administrateur ou un fondé de pouvoir de la société.
Concernant la partie acheteuse, si le bien est acheté par des époux dont le mariage est placé sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, la signature des deux époux est exigée.
Les parties peuvent se faire représenter. Les acheteurs étrangers qui veulent éviter le déplacement doivent signer une procuration notariée dans leur pays d’origine. La procuration doit être revêtue de l’Apostille de La Haye ou être légalisée si le pays d’origine n’est pas signataire de la Convention de La Haye du 5 octobre 1961.
Clément-Henri Girardot
Mariscal Abogados, Avocats francophones en Espagne
Eurojuris España, réseau espagnol inernational de cabinet d’avocats
[i] http://www.fomento.gob.es/be2/?nivel=2&orden=34000000
[ii] http://www.expansion.com/empresas/inmobiliario/2015/12/13/566d9419e2704ebe3c8b45a7.html
[iii] http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/cc.l4t2.html
[iv] Artículo 1454– hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
