Frais et taxes du contrat de bail en Espagne
Frais liés à la location
Un des principaux frais associés au logement sont les dénommés frais de communauté. Conformément à l’article 9.1 e) de la Loi 49/196 du 21 juillet portant sur la propriété horizontale (LPH), c’est le propriétaire de l’immeuble qui se révèle être obligé à contribuer aux frais généraux pour l’entretien nécessaire de l’immeuble, et qui, par conséquent, doit payer les frais de communauté.
Cependant, il est possible qu’il soit décidé par accord que ce soit le locataire qui assure le paiement des frais de communauté, de nouveau selon l’article 20.1 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Dans ce sens, il est possible de citer la décision de l’Audience Provinciale de la Rioja du 23 janvier 2009 dans laquelle elle expose que les frais généraux auxquels se réfère l’article 20 de la Loi 29/1994 du 24 novembre, qui permet que les parties puissent conclure un accord par lequel ils seront à la charge du locataire, sont les frais généraux pour l’entretien nécessaire de l’immeuble, ses services, impôts, charges et responsabilités, qui ne sont pas susceptibles d’individualisation et qui correspondent au logement loué ou à ses accessoires, et que les frais généraux auxquels se réfère cet article sont ceux connus comme les frais de communauté. (…)
Pour qu’un tel accord soit valide, il doit être formulé par écrit et préciser le montant annuel desdits frais à la date du contrat. Dans ces cas et durant les trois (3) premières années d’application du contrat de bail, la somme que le locataire doit payer à ce titre ne pourra être augmentée qu’en vertu d’un accord entre les parties et de façon annuelle et jamais d’un pourcentage supérieur au double de celui duquel pourra être augmenté le loyer convenu dans le contrat (vid. Arts 20.2 y 18.1 LAU)
D’autre part, il existe les frais dérivés de la fourniture d’électricité, d’eau, de gaz, de téléphone et autres variantes. Etant donné que c’est le locataire qui, en conséquence du contrat de location et de l’usage du logement loué, profite de ces approvisionnements, il est logique que ce soit lui qui assume le paiement de ceux-ci.
En effet, au regard de ce qui est établi à l’article 20.3 LAU, dans les cas où la propriété dispose de compteurs individualisés, ce sera le locataire qui, dans tous les cas, sera obligé au paiement des frais générés par lesdits services, sauf accord en sens contraire. Sur ce point, il faut souligner la décision de l’Audience Provinciale de A Coruña du 30 avril 2015 : Il est convenu dans le contrat (lex contractus, article 1091 du Code Civil) que seront à la charge des locataires « les frais de service qui sont individualisés par le biais d’appareils comptables (eau, électricité, téléphone, gaz … Cette clause est par ailleurs inutile, puisque c’est une obligation légale imposée par l’article 20.3 de la Loi sur les locations urbaines. En conséquence, si la compagnie fournisseuse d’énergie électrique (dans ce cas Gas Natural S.A) et celle d’eau potable (Entreprise Municipale des Eaux de la Coruña S.A) émettent des factures, dans lesquelles se reflètent les consommations par lecture de compteur, les locataires sont dans l’obligation de les payer ». Dans le même sens, la décision de l’Audience Provinciale de Malaga du 23 octobre 2015 peut être citée : c’est une règle générale que les frais générés par la consommation exclusive du locataire doivent être payés par celui-ci, puisqu’il s’agit d’une consommation propre pour des services ou approvisionnements dont il a été le seul à béneficier, en prétendant que le bailleur les paie, cela suppose que le locataire prétend obtenir un enrichissement injuste à ses frais, ce qui ne peut pas bénéficier des faveurs du Droit.
Taxes
Quant aux taxes associées au logement, il faut noter la Taxe de Collecte des Ordures. Il s’agit d’un impôt municipal conséquence de l’article 12.5 de la « Loi 22/2011 du 28 juillet, sur les résidus et les sols contaminés » et dont la finalité est de taxer l’activité de collecte et de destruction des ordures et autres résidus urbains
Pour déterminer qui est considéré comme sujet passif, et par la même, qui est obligé à la liquidation de la taxe, il faudra s’en remettre à ce qu’établit la LGT ou le cas échéant, aux ordonnances municipales applicables. La question a été discutée dans la pratique, même si, en s’en remettant aux articles 2, 20, 35 et 36.2 LGT, il pourrait être entendu que, en principe, le locataire, en vertu de l’usage qu’il fait du logement, est celui qui génère le fait imposable et qui bénéficie également du service municipal consistant en l’enlèvement des ordures, c’est pourquoi il apparaitrait cohérent que le bailleur répercute sur le locataire le paiement de ladite taxe.
Malgré ces observations, et en relation avec cette question, il est nécessaire d’attirer l’attention, comme l’a déjà fait l’Audience Provinciale de Madrid dans la décision du 12 mars 2012, sur le fait que : le fait imposable qui est généré ou qui peut être généré de ce service municipal de collecte des ordures, est souvent lié, par définition, à l’usage du logement, mais il ne se réfère pas moins à l’usage propre de tout titulaire ou propriétaire de celui-ci, généralisé à tous les immeubles, indépendamment de qui est l’occupant et de la relation juridique ou du titre en vertu duquel il l’occupe, en définitive, le sujet passif est le titulaire ou propriétaire, pas son utilisateur effectif, que les deux qualités coïncident ou non.
En définitive, il s’agit d’une taxe, qui, sans préjudice de l’obligation de paiement du bailleur à l’Administration, peut être répercutée en toute logique sur le locataire au moyen d’une clause expresse contenue dans le contrat de bail.
Conclusion
Au vu de ce qui a été exposé précédemment, il est possible de conclure qu’en principe règne la liberté contractuelle quant à la répercussion sur le locataire des impôts et autres frais liés à la location, sans préjudice de la plus ou moins grande justification logique qui peut appuyer cette répercussion et sans préjudice de ce que ledit pacte n’ affecte, en aucune façon, les obligations du sujet passif envers l’Administration, la Communauté des Propriétaires, ou les entités fournisseuses. Par conséquent, les appâts cachés par des loyers abordables, peuvent être accompagnés de l’augmentation des coûts pour le locataire, ce qui rend l’offre artificielle pour celui-ci, de telle sorte que la lecture, compréhension et le cas échéant la négociation du contrat de location deviennent fondamentales.
Monika Bertram
Cet article ne constitue pas un conseil juridique
