Conditions de constitution d’une SIIC (SOCIMI) en Espagne
Définition de la société immobilière cotée (SOCIMI)
La SIIC, connue en Espagne par le terme SOCIMI, est une société anonyme dont l’activité principale consiste à investir, directement ou indirectement, dans des actifs immobiliers bâtis, à des fins locatives. La SOCIMI est une version espagnole des différents véhicules d’investissement immobilier que l’on trouve en Europe : les sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIICs) en France, les Immobilien-Aktienge-sellschaft mit börsennotierten Anteilen en Allemagne; ou encore avec les Real Estate Investment Trusts britanniques.
La Société Anonyme Cotée d’Investissement Immobilier (SOCIMI) est apparue en Espagne suite à la Loi 11/2009 du 26 octobre qui réglemente les Société Anonyme Cotée d’Investissement Immobilier, en tant que nouvel instrument pour promouvoir un marché immobilier alors en déclin et stimuler la location en Espagne.
Son régime juridique a été modifié par la Loi 16/2012 du 27 décembre, ayant pour objet de flexibiliser les conditions de constitution des sociétés immobilières cotées, d’éliminer les obstacles réglementaires et de mettre en place un traitement fiscal plus avantageux.
Les SIICs espagnoles se caractérisent principalement par le fait d’être des sociétés cotées sur un marché de valeurs et également par la le fait que leur activité se limite à la location de biens immobiliers ou à la détention de participations et actions dans d’autres SIICs. Elles comportent des avantages non négligeables du point de vue fiscal et sont des instruments attirants les investisseurs par la stabilité de leur rentabilité et la liquidité qu’elles offrent. C’est pourquoi elles deviennent un instrument d’investissement prisé.
Conditions légales de constitution de l’équivalent d’une SIIC en Espagne (SOCIMI)
Pour constituer l’équivalent d’une SIIC en Espagne, il faut respecter une série de conditions essentielles, que nous pouvons synthétiser de la manière suivante :
- La société immobilière cotée doit avoir pour activité ou objet social principal l’acquisition et la promotion de biens immobiliers bâtis à des fins locatives et/ou la détention de participations/actions dans d’autres sociétés immobilières cotées ou dans d’autres entités non résidentes sur le territoire espagnol qui ont le même objet social ou qui sont soumises à un régime similaire.
- Au moins 80% des actifs de la société immobilière cotée doivent être des biens immobiliers bâtis à des fins locatives, des terrains destinés à la promotion immobilière et des participations en capital ou patrimoine d’autres société immobilières cotées ou entités similaires.
- En outre, au moins 80% des revenus de l’activité – à l’exclusion des revenus découlant de la transmission des participations/actions et des biens immobiliers affectés à l’activité principale de la société immobilière cotée – doivent provenir de la location des biens et/ou de dividendes ou participations aux bénéfices d’autres sociétés immobilières cotées ou entités similaires.
- Les biens immobiliers compris dans l’activité de la société doivent être loués pendant au moins 3 ans.
- Les actions de la société immobilière cotée doivent être admises ou négociées sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation comme le Marché Alternatif Boursier (Mercado Alternativo Bursátil – MaB).
- La Société Anonyme Cotée d’Investissement Immobilier doit avoir un capital social minimum de 5 millions d’euros en Espagne.
- Les apports en nature effectués lors de la constitution ou lors d’une augmentation de capital doivent faire l’objet d’une évaluation par un expert indépendant nommé par le Registre du Commerce.
- La Société Anonyme Cotée d’Investissement Immobilier doit distribuer à ses actionnaires, sous forme de dividendes, les bénéfices obtenus lors de chaque exercice selon les modalités suivantes :
- Distribution de 100% des bénéfices découlant des dividendes ou des participations aux bénéfices distribués par des autres entités.
- Distribution d’au moins 50% des bénéfices découlant de la transmission des biens immobiliers et des actions ou participations d’autres entités.
- Distribution d’au moins 80% du reste des bénéfices obtenus, comme par exemple, ceux découlant des loyers.
José María Mesa
Mariscal Abogados, Avocats francophones en Espagne
