Definition und rechtliche Anforderungen der SOCIMI in Spanien
Definition der REIT oder SOCIMI
Bei den SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) handelt es sich um Aktiengesellschaften, deren Hauptaktivität die direkte oder indirekte Investition in städtische Immobilienwerte zur späteren Vermietung oder Verpachtung ist. Die SOCIMI ist die spanische Version anderer in Europa bereits existierender Immobilieninvestitionstypen wie: in Frankreich, die sog. Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIICs); in Deutschland die Immobilien-Aktiengesellschaft mit börsennotierten Anteilen (REIT) und in Großbritannien der Real Estate Investment Trusts (REIT).
Die SOCIMI (REIT) entstehen in Spanien auf der Basis des Gesetzes 11/2009 vom 26. Oktober, durch das die Immobilien-Aktiengesellschaft mit börsennotierten Anteilen als neues Instrument zur Dynamisierung und Stärkung des rückgängigen Marktes für Immobilieninvestitionen und zur Anregung des Vermietungsmarktes reguliert wird.
Besagte rechtliche Regelung wurde im Nachhinein durch das Gesetz 16/2012 vom 27. Dezember modifiziert. Ziel der Gesetzesänderung war, die Anforderungen an die Gründung einer REIT flexibler zu gestalten, die bestehenden regulatorischen Hindernisse zu beseitigen und die anzuwendende steuerliche Behandlung zu vereinfachen.
Hauptunterscheidungsmerkmale der spanischen SOCIMI
Die REIT (SOCIMI) sind hauptsächlich dadurch gekennzeichnet, dass sie an Börsenmärkten notiert sind und dass sich ihre Aktivität auf die Nutzung der Immobilie zur Vermietung und Verpachtung oder auf die Beteiligung in anderen Immobiliengesellschaften beschränkt. Die REIT in Spanien verfügen über wichtige steuerliche Vorteile und ziehen daher dank ihrer Rentabilität und Liquidität Investorenkapital an.
Aus diesen Gründen handelt es sich bei den SOCIMI eindeutig um ein attraktives Investitionsinstrument.
Rechtliche Anforderungen an die spanische SOCIMI
Die rechtliche Regelung der REIT (SOCIMI) stellt eine Serie von Grundanforderungen für die SOCIMI auf:
- Die SOCIMI müssen als Geschäftsaktivität oder Gesellschaftszweck den Kauf von städtischen Immobilien zu deren Vermietung und Verpachtung innehaben und/oder eine Beteiligung am Gesellschaftskapital andererSOCIMI oder anderer Immobiliengesellschaften, die ihren Gesellschaftssitz nicht in Spanien haben, aber den gleichen Gesellschaftszweck verfolgen und ähnlichen Gesetzesanforderungen unterliegen.
- Die SOCIMI müssen mindestens 80% ihres Gesellschaftskapitals in städtische Immobilien, die zur Vermietung gedacht sind, in Grundstücke für Immobilieninvestitionen und/oder in Beteiligungen am Gesellschaftskapital anderer SOCIMI oder ähnlicher Gesellschaften investiert haben.
- Ebenfalls müssen mindestens 80% der Gewinne jeder Geschäftsperiode – abgesehen von denen, die aus der Übertragung von Beteiligungen und den Immobilien der Hauptaktivität stammen – aus der Vermietung der Immobilien und/oder der Dividenden oder der Beteiligungen an Gewinnen der anderen SOCIMI oder ähnlichen Gesellschaften stammen.
- Die Immobilien, in die das Vermögen der Gesellschaft investiert ist, müssen für mindestens drei Jahre vermietet werden.
- Die Aktien der SOCIMI müssen zur Verhandlung an regulierten Börsenmärkten zugelassen sein oder sich ein einem multilateralen alternativen Börsenmarkt, wie es beispielsweise der MAB (Mercado Alternativo Bursatíl) ist, befinden.
- Die SOCIMI müssen ein Mindestgesellschaftskapital von 5 Mio. Euro haben.
- Sacheinlagen für die Schaffung oder Erweiterung von Gesellschaftskapital in Immobilien müssen zum Zeitpunkt der Einlage von einem unabhängigen Experten, der durch das spanische Handelsregister festgelegt wird, steuerlich bewertet werden.
- Die REIT (SOCIMI) sind dazu verpflichtet, die Gewinne jeder Geschäftsperiode an die Aktionäre als Dividenden auf folgende Art und Weise auszuschütten:
- 100% der Gewinne durch Dividenden oder der Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften;
- Mindestens 50% der Gewinne resultierend aus der Veräußerung von Immobilien und aus Aktien oder Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften;
- Mindestens 80% des restlichen Gewinne, die beispielsweise aus der Vermietung stammen.
José María Mesa
Mariscal Abogados, Rechtsanwälte Madrid, Spanien
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