Eigentumserwerb in Spanien durch nichtansässige Ausländer
Die Wohnungspreise in Spanien sind seit Beginn der Krise um 31,3% gesunken. Obwohl die spanische Wirtschaft wieder zu wachsen anfängt, befinden sich die Wohnungspreise immer noch auf niedrigem Niveau. Diese Situation begünstigt die Entwicklung der Investitionen in Spanien. Immer mehr Ausländer entschliessen sich zum Erwerb eines Eigentums in Spanien.
Der Erwerb einer Wohnung in Spanien durch nichtansässige Ausländer ist ein einfacher Prozess und kann wie folgt in sieben einfachen Schritten erklärt werden. Nichtsdestotrozt wird dem ausländischen Investor empfohlen, sich im Voraus von einem auf spanisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt beraten zu lassen.
Beschaffung der spanischen Ausländeridentifikationsnummer (NIE)
Der ausländische Investor muss über eine NIE-Nummer (spanische Ausländeridentifikationsnummer) verfügen. Diese NIE-Nummer ist für jede Art von finanzieller Transaktion in Spanien erforderlich.
Mit der Ausnahme von Sonderfällen muss als erster Schritt auf dem Weg zur NIE-Nummer im spanischen Konsultat des Heimatlands ein Antrag gestellt werden, wobei es nötig ist, den Grund für die Antragsstellung nachzuweisen.
Die Zeitspanne bis zum Erhalten einer NIE-Nummer beläuft sich ab Antragstellung auf ungefähr eine Woche.
Nach Erlangen der NIE-Nummer kann der nichtansässige Ausländer mit dem Verfahren zum Kauf eines Eigentums beginnen. Um den NIE-Prozess zu beschleunigen, kann ihr Anwalt einen Anzahlungsvertrag oder eine Anzahlung erstellen.
Eröffnung eines Bankkontos in Spanien
Das Bankkonto ist für die Akkreditierung der Zalungsmittel im Kaufverfahren einer Immobilie und die Zahlung der entsprechenden Steuern und Abgaben notwendig. Obwohl diese Anforderung nicht zwingend ist, ist es ratsam, über ein spanisches Bankkonto zu verfügen, da alle Steuern und Abgaben, die mit dem Kauf verbunden sind, in Spanien gezahlt werden müssen. Der Besitz eines spanischen Bankkontos erleichtert mit Sicherheit diesen Prozess.
Fragen Sie Ihren Anwalt, wie sie ein Bankkonto in Spanien einrichten können.
Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags
Der Anzahlungsvertrag ist ein rechtsverbindliches Abkommen, durch das der Käufer das Recht über eine Immobilie erhält, nachdem er eine bestimmte Geldmenge angezahlt hat. Am weitesten verbreitet sind Anzahlungsverträge die gemäß Art. 1454 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Código Civil) geschlossen werden.
Aushändigung der öffentlichen Verkaufsurkunde
Käufer und Verkäufer müssen sich auf einen Tag verständigen um vor einem Notar zu erscheinen, der die Übertragung und den Erwerb der Immobilie beglaubigen wird. Der Käufer muss dazu nicht physisch in Spanien erscheinen, da ein Anwalt in Spanien diesen mittels Vollmacht vor dem Notar vertreten kann.
Zahlung der Steuern und Ausgaben
Der Kauf einer neuen Immobilie ist mit der Zahlung der folgenden Steuern verbunden:
MwSt (IVA) beim Immobilienkauf
- Der zugrundezulegende Steuersatz wird aufgrund der Art des Gutes bestimmt: der auferlegte Steuersatz beim Kauf einer neuen Wohnung beträgt 10%; handelt es sich um eine Sozialwohnung im Rahmen eines Sondersystems oder um eine öffentliche Förderung wird ein Mehrwertsteuersatz von 4% auferlegt.
- Wenn die Wohnung neu ist, muss die Steuer für vermögensrechtliche Übertragungen und beurkundete Rechtsakte nicht gezahlt werden.
Der zweite Verkauf einer Immobilie sowie alle folgenden sind den folgenden Steuern unterlegen:
- Steuer auf vermögensrechtliche Übertragung und beurkundete Rechtsakte: Der Wert des übertragenen Gutes bildet die Grundlage für die Berechnung der Steuer. Die Besteuerung ist variabel in Abhängigkeit der spanischen Autonomen Region, in der sich das Eigentum befindet und schwankt zwischen 6% (Navarra) und 10% (Katalonien).
Ihr Anwalt kann Sie über die entsprechenden Steuern und Gebühren für den Kauf des gewünschten Objekts informieren.
Eintragung in das Grundbuch
Nach der Zahlung der Bearbeitungssteuern muss der Eigentumstitel in das entsprechende Grundbuch eingetragt werden. Das zuständige Grundbuch ergibt sich in Abhängigkeit des Standortes der erworbenen Immobilie.
Falls Ihr Anwalt über eine gesetzliche Vertretung verfügt, kann er die Eintragung des Eigentums im Grundbuch für Sie vornehmen. Der Zweck der Eintragung in das Grundbuch besteht darin, die Rechtssicherheit des Käufer gegenüber Dritten sicherzustellen.
Kommunikation an die Katasterbehörde
Mit der Katastererklärung wird der Kataster (Verwaltungsregister, in dem alle Arten von Immobilien verzeichnet und beschrieben werden) darüber informiert, dass bei der entsprechenden Immobilie eine Änderung aufgetreten ist, die Auswirkung auf die Katastererklärung hat. Die Frist für die Einreichung der Katastererklärung ist zwei Monate ab dem Folgetag der Urkundenausstellung. Die Erklärung muss Hauptgeschäftsstätte, beim örtlichen Katasteramt oder beim örtlichen Finanzamt des Ortes, in dem sich das Eigentum besitzt, eingereicht werden.
Sie können die Erfüllung der Katastererklärung Ihrem Anwalt anvertrauen.
Das Gesetz 14/2013 vom 27. September zur Unterstützung der Unternehmer und ihrer Internationalisierung
Das Gesetz Ley 14/2013 vom 27. September über Unterstützung der Unternehmer und ihrer Internationalisierung regelt die Gewährung einer Aufenthaltsgenehmigung für diejenigen Ausländer, die in Spanien Immobilien mit einem Wert von mindestens 500.000 € – frei von Steuern oder Abgaben – erwerben. Die Investition in Spanien muss nicht in einem einzigen Vorhaben realisiert werden, es können mehrere verschiedene Investitionen gemacht werden, bis eine Gesamthöhe von 500.000€ erreicht wird.
Weitere Informationen über dieses Gesetz finden sie hier im spanischen Gesetzesblatt.
Jaime Cereceda & Monika Bertram
Mariscal Abogados, Rechtsanwälte Madrid, Spanien
Eurojuris España, Netzwerk von Spanischen Anwaltskanzleien
