L’obligation de cotation des Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées espagnoles (SOCIMI)
Une des principales conditions pour la constitution d’une Société d’Investissement Immobilier Cotée espagnole est que ses actions doivent être négociables et faire effectivement l’objet de transactions sur un marché réglementé comme la Bourse, ou sur un système multilatéral de négociation, comme le Marché Alternatif Boursier (Mercado Alternativo Bursátil – MaB).
La différence entre la cotation sur un marché réglementé, comme la Bourse, ou sur un système comme le MaB est remarquable. A cet égard, les sociétés dont les actions sont admises sur le MaB ne sont pas des sociétés cotées dans un sens strict, puisque le MaB n’est pas un marché secondaire officiellement. En conséquence, la législation applicable aux sociétés cotées et au marché de valeurs ne s’appliquent pas aux SOCIMI, en particulier les dispositions relatives à la négociabilité, à la maintenance et à la transparence attendue des sociétés cotées.
En conséquence, le MaB apparait comme étant un système de cotation adapté aux SOCIMI car il est plus flexible que la Bourse et n’est pas sujet à la réglementation boursière, très exigeante. Il s’agit en définitive d’un marché d’actions qui est destiné aux PME. Sa réglementation, ses coûts d’entrée et de maintien sur le marché et un niveau de transparence et d’information moins lourd, facilitent l’accès au financement tout en apportant la confiance nécessaire pour permettre d’attirer des investisseurs.
Le MaB, en tant que système multilatéral de négociation, comporte de larges pouvoirs d’autoréglementation, ce qui est reflété par l’adoption de plusieurs circulaires. Il convient de mettre en avant la Circulaire 2/2013 du 15 février, établissant le régime applicable aux SOCIMI dont les actions entrent sur le MaB. Cette circulaire se base sur la réglementation existante pour les entreprises en phase d’expansion (Circulaire 5/2010), avec quelques spécificités pour les SOCIMI.
Ainsi, les circulaires susmentionnées établissent une liste de conditions pour l’accès et le maintien des sociétés immobilières cotées sur le MaB :
- Des conditions formelles : les sociétés anonymes espagnoles qui sont des SOCIMI et les sociétés étrangères dont l’objet social et le régime d’investissement sont semblables aux SOCIMI espagnoles (comme les SIICs en France) peuvent entrer au MaB. De plus, le capital social doit avoir été entièrement libéré et les actions inscrites au Registre des actionnaires ne doivent pas faire l’objet de restrictions quant à leur libre transmission.
- Conditions tenant à la comptabilité : le régime comptable applicable aux SOCIMI et les informations financières présentées au MaB doivent respecter les règles IFRS ou les règles du standard comptable national.
- Information initiale : il faut présenter une demande d’admission à la négociation auprès du MaB et un « document informatif d’entrée » (documento informativo de incorporación) dans lequel devront apparaitre des informations détaillées sur la société, son activité et ses perspectives.
Le document susmentionné se compose de quatre parties : a.- des informations relatives à la société et à son activité ; b.- des informations relatives aux actions ; c.- d’autres informations pertinentes ; d.- la désignation d’un conseiller (asesor registrado), d’experts et d’autres conseillers.
Dans la première partie (lettre «a.- » ci-dessus), en plus d’identifier la société et la personne responsable de l’information, cette partie comprend un résumé du business plan de l’entreprise, le nom du commissaire aux comptes, un passage sur l’histoire de la société et un exposé des motifs de la demande d’entrée sur le MaB, la position sur le marché, la stratégie, des informations sur la production, les ventes, les charges et des prévisions de l’activité de l’entreprise, etc.
Ce document informatif possède une certaine ressemblance avec le document informatif pour les sociétés cotées prévu à l’article 26 de la LMV, tout en étant plus adapté aux sociétés visant à intégrer le MaB.
- Désignation d’un conseiller (asesor registrado) et d’un apporteur de liquidité : les SOCIMI doivent désigner un conseiller appelé asesor registrado qui collabore avec les autorités régulatrices à partir de l’entrée sur le MaB et par la suite également. La fonction de ce conseiller est d´évaluer la pertinence de la présence des SOCIMI sur le MaB et de les conseiller lors de la négociation de leurs valeurs, dans l’élaboration et la remise de l’information financière et entrepreneuriale requise pour pouvoir agir sur le marché.
De plus, les SIICs espagnoles ou leurs actionnaires de référence doivent signer un contrat avec un apporteur de liquidité, qui peut être une entreprise de services d’investissement ou une entité de crédit. L’objectif est de favoriser la liquidité des opérations en surveillant la fréquence de souscription des actions et en réduisant les variations de prix qui ne trouvent pas leur origine dans le fonctionnement du marché.
- Conditions de diffusion (“free float” ou capital flottant) : une diffusion minimale (« free float ou capital flottant ») des actions au moment de l’entrée sur le MaB est requise. Concrètement, ce capital flottant doit représenter un nombre d’actions détenus par des actionnaires possédant un pourcentage inférieur à 5%, correspondant à une valeur de marché estimée à 2 millions d’euros ou, alternativement il doit représenter 25% des actions émises par la société.
- Estimation par un expert indépendant : parmi les spécificités liées à la cotation sur le MaB de ce type de sociétés se trouve l’obligation d’apporter une estimation effectuée par un expert indépendant au moment de la sortie du marché. L’estimation consiste à déterminer la valeur d’ensemble de l’entreprise (et pas seulement de ses biens immobiliers).
- Site web : la société doit disposer également d’un site web afin d’y inclure les documents officiels fournis par le MaB pour l’entrée des actions et afin de publier les informations à remettre périodiquement au MaB.
D’autre part, il existe des conditions supplémentaires quant aux actionnaires de référence. Ce sont les conditions suivantes :
- Obligation de permanence : une fois les actions introduites sur le MaB, la Circulaire 2/2013 interdit aux actionnaires de référence et principaux dirigeant de pouvoir céder des actions ou de réaliser des opérations similaires à la cession d’actions (« lock-up ») un an après l’entrée sur le MaB.
- Communication des faits pertinents, des participations significatives et des opérations des dirigeants et administrateurs : l’entité doit mettre à disposition du MaB toutes les informations importantes de la société en lien avec son régime juridique, les acquisitions et pertes de participations significatives (c’est-à-dire, toute participation qui atteint, dépasse ou se trouve diminué de 5% du capital) et les opérations réalisées par les dirigeants et administrateurs sur les actions de l’Émetteur qui atteignent, dépassent ou se trouvent diminué de 1% du capital.
- Publicité des pactes d’associés : les SIICs espagnoles doivent communiquer au MaB à des fins de publicité, la passation, la prorogation ou l’extinction de pactes d’associés qui affectent la transmission des actions ou le droit de vote des actionnaires.
- Changement de contrôle de la société : l’actionnaire qui reçoit une offre d’achat par laquelle l’acquéreur obtient le contrôle de la société (> 50%), ne pourra accepter l’offre à moins que l’acquéreur propose à tous les actionnaires d’acheter leurs actions en respectant les mêmes conditions.
Il convient de souligner que la cotation sur le MaB implique également un ensemble de coûts annuels qui doivent être assumés par la SOCIMI et qui varient selon différents critères comme la taille de l’entreprise, le volume de l’activité ou les opérateurs avec qui l’entreprise collabore. Ces coûts sont compris entre 50.000 et 100.000 euros par an (les coûts de la première année pouvant être plus élevés à cause des frais liés à la première entrée sur le MaB) et découlent d’une taxe annuelle pour la présence sur le MaB, des frais du conseiller (asesor registrado), de l’apporteur de liquidité, du commissaire aux comptes, de l’évaluation des biens immobiliers, du site web, etc.
Justine Matthys & Karl H. Lincke
Mariscal Abogados, Avocats francophones en Espagne
Eurojuris España, réseau espagnol inernational de cabinet d’avocats
