Wachsende Bedeutung von Immobilenfonds in Deutschland und Spanien
Wegen aktuell niedrigen Zinsen sind Investitionen in Immobilien besonders attraktiv. Immobilienfonds sind deshalb von Interesse, da der einzelne Anleger in Grossprojekte wie Einkaufszentren oder Bürokomplexe investieren kann, in welcher er als Einzelner nicht einsteigen könnte. Zudem sind Investitionen in Immobilienfonds im Vergleich zu normalen Aktien weniger abstrakt und bieten gegenüber Privatimmobilien den Vorzug, dass man sich nicht um deren Verwaltung und Vermietung kümmern muss, sondern nur indirekt beteiligt ist.
Allgemein wird bei einem Immobilienfond das Geld verschiedener Anleger in (grössere) Immobilienprojekte investiert. Man unterscheidet grundsätzlich zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds.
Offene Immobilenfonds
Bei einem offenen Immobilienfond wird das eingebrachte Kapital in verschiedene Objekte investiert und steht jedem Interessierten offen. Grundsätzlich handelt es sich dabei um eine längerfristige Anlage. Während der Laufzeit des Fonds ändert sich der Immobilienbestand immer wieder. Durch die breite Streuung wird das Risiko verteilt. Die Anleger können auch zu jedem beliebigen Zeitpunkt ihre Anteile verkaufen. Die Beteiligung an einem offenen Immobilienfond ist schon mit geringen Beträgen möglich, in der Regel ab 50 €, wodurch diese Anlageform auch für Investoren mit geringerem Kapital attraktiv ist.
Diese flexible Ein- und Ausstiegsmöglichkeit wurde den offenen Immobilienfonds während der Finanzkrise jedoch zum Verhängnis. Kapitalgeber zogen kurzfristig die investierten Gelder zurück. Da dieses in Immobilien angelegt war und diese nicht so schnell verkauft werden konnten, wurden viele Fonds eingefroren und später abgewickelt (d.h. die Immobilien wurden verkauft und die Anleger wurden in Höhe der noch vorhandenen Erlöse ausbezahlt).
Als Konsequenz dieser negativen Erfahrungen hat der Gesetzgeber in Deutschland zum 22. Juli 2013 die Rahmenbedingungen geändert. Inzwischen müssen Investoren nach dem Erwerb eines offenen Fonds die Anlage mindestens 24 Monate behalten und eine Kündigung schon 12 Monate vorher mitteilen.
Durch Investition in Immobilien verschiedener Länder kann das Risiko weiter gestreut werden. Andererseits kommen als Risiken Schwankungen bei den Wechselkursen sowie bei den Immobilienpreisen der jeweiligen Länder hinzu.
Geschlossene Immobilienfonds
Im Rahmen von geschlossenen Immobilienfonds wird das Kapital der Anleger in der Regel in ein bestimmtes Objekt investiert. Die Investoren müssen für ihre Beteiligung meist einen hohen Mindestbeitrag zahlen. Das Gesamtkapital des Fonds wird vorher festgelegt, wenn alle Gelder eingezahlt worden sind, wird er geschlossen, danach können grundsätzlich keine neuen Anleger einsteigen.
Der geschlossene Immobilienfond ist so ausgerichtet, dass die Investoren ihre Anteile bis zum Ende der Laufzeit halten und auch erst dann mit dem Verkauf der Immobilie einen Erlös erhalten. Das Geld wird längerfristig angelegt, deshalb ist es für die Anleger auch deutlich schwieriger, aus einem geschlossenen Fond auszusteigen. Ein Verkauf ist weniger üblich und kann nur erfolgen, wenn ein Käufer gefunden wird.
Rechtsformen der geschlossenen Immobilienfonds
Man sollte auch darauf achten, in welcher Rechtsform der geschlossene Immobilienfond gegründet wird. Meist werden diese in Deutschland als Kommanditgesellschaft betrieben, es kann jedoch auch vorkommen, dass sie als Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder als Offene Handelsgesellschaft auftreten. In diesen Fällen sollte man sehr vorsichtig sein, da der Anleger nicht nur in Höhe seiner Einlage (wie als Kommanditist der KG) haftet, sondern mit seinem gesamten privaten Vermögen.
Aufgrund der hohen Beteiligungssumme eignen sich geschlossene Fonds nur für Investoren mit höherem Kapital, die daneben auch Kenntnisse über die Immobilienbranche und das Bauprojekt haben, um die Rentabilität des Objekts einschätzen zu können.
Immobilienfonds in Spanien
Auch in Spanien hat im Rahmen der schrittweisen Erholung von der Finanzkrise sowie durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank die Bedeutung von Immobilenfonds wieder zugenommen. Mit dem Beginn der Finanzkrise mussten in Spanien genauso wie in Deutschland Fonds eingefroren und abgewickelt werden, wobei diese in Spanien nicht so stark verbreitet waren. Inzwischen nehmen Anleger Immobilienfonds wegen des geringen Zinsniveaus der Banken als interessante Anlagemöglichkeit war. Ausländische Fondgesellschaften investieren nun auch wieder verstärkt in den spanischen Immobilienmarkt.
Lisa Waldner & Karl H. Lincke
Mariscal Abogados, Rechtsanwälte Madrid, Spanien
Eurojuris España, Netzwerk von Spanischen Anwaltskanzleien
