No cabe duda de que uno de los grandes damnificados por la crisis económica que hemos venido sufriendo en España ha sido el sector inmobiliario. Si bien es cierto que una parte del mismo, el relacionado con el arrendamiento de inmuebles, ha conseguido sobrevivir e incluso salir reforzado como consecuencia de la crisis económica.
Tal es el auge de los arrendamientos en nuestro país, sobre todo de las viviendas, que paulatinamente está consiguiendo desbancar al régimen de propiedad, tan arraigado en España, con un avance del mercado del alquiler de vivienda equiparable al existente en otros países europeos como Alemania o Reino Unido.
Como consecuencia de dicho auge, la guerra entre la oferta y la demanda, y los cebos enmascarados bajo rentas asequibles, pueden llevar aparejada la asunción de costes por parte del arrendatario que hacen que esa oferta pueda llegar a resultar artificiosa, de manera que la lectura, comprensión y en su caso negociación del contrato de arrendamiento devienen imprescindibles.
Marco legislativo general
Desde el 25 de noviembre de 1994 hasta la actualidad, tanto el arrendamiento destinado a vivienda como el destinado a un uso distinto del de vivienda se rigen por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). A efectos del presente análisis, destacaremos y partiremos de lo prevenido en su artículo 20, el cual permite que las partes pacten que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Siendo lo cierto que, en la práctica, además de la renta y su actualización, uno de los puntos más discutidos entre las partes a la hora de formalizar el contrato de arrendamiento, suele ser precisamente esta cuestión.
A continuación, emprenderemos un desglose de cuáles son los gastos y tributos comunes asociados a la vivienda o local objeto de arrendamiento para, caso a caso, determinar a quién corresponden y su posible repercusión al arrendatario.
Impuestos vinculados al arrendamiento
De los impuestos asociados a todo contrato de arrendamiento, el más relevante, sin duda alguna, es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el cual grava el valor de los bienes inmuebles y que, de acuerdo con el art. 63 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, debe ser liquidado por el sujeto pasivo, entendiéndose como tal la persona que ostenta la titularidad y propiedad de la vivienda, en este caso, el arrendador.
Si bien en los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y que subsistan a día de hoy, el arrendador podrá exigir del arrendatario el importe total de la cuota del IBI que corresponda al inmueble arrendado (vid. Disposición Transitoria Segunda 10.2 LAU), esto no sucede en los contratos de arrendamiento concluidos en la actualidad. En éstos, la repercusión del IBI al arrendatario únicamente será posible si así se pacta expresamente en el contrato de arrendamiento –y sin perjuicio de que, como hemos señalado, frente a la Administración sea sujeto pasivo el arrendador/propietario-. Pacto perfectamente válido e incluso habitual ex artículo 20.1 LAU.
Por otro lado, queremos llamar la atención, aunque en la práctica resulta muchas veces obviado, que los arrendamientos de vivienda formalizados entre particulares, de acuerdo con lo establecido en el art. 7.1 b) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), están sujetos a la liquidación de ITP. En este caso, y de acuerdo con lo establecido en el art. 8.f) del Real Decreto anteriormente indicado, quien resulta obligado a la liquidación del referido impuesto es el propio arrendatario. Sobre la base de lo anterior, resulta oportuno aclarar que quedarían excluidos del pago del ITP aquellos arrendamientos de local o de vivienda para el desarrollo de una actividad profesional, ya que éstos quedan sujetos al pago del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Por tanto, para que proceda la liquidación de este impuesto, habrá que determinar el uso al que se destina el inmueble arrendado. Como ya aclaró la Dirección General de Tributos en una consulta vinculante de 6 de septiembre de 2013, se celebre con personas jurídicas o se destine como despacho profesional, el arrendamiento estará sujeto y no exento de IVA. Dicho todo lo cual, no procede el análisis de repercusión de ITP e IVA, toda vez que nos hallamos ante tributos a abonar por el arrendatario.
Por último en cuanto a tributos vinculados con el arrendamiento, si bien esta vez de forma más indirecta, cabe citar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre Sociedades (IS), que el arrendador persona física (en el primer caso) o jurídica (en el segundo caso) deben ingresar en el fisco a razón de la tenencia del inmueble en cuestión y las ganancias obtenidas como consecuencia de su arrendamiento. Al amparo del principio de libertad de pactos consagrado en el art. 1.255 del Código Civil (CC), la jurisprudencia esapañola viene aceptando los acuerdos contractuales por los que una de las partes asume obligaciones tributarias que, según la normativa fiscal, serían a cargo de la otra parte del contrato. Pese a ello, debemos recordar que de acuerdo al art. 17.5 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT) y 20 LAU, dichos pactos carecen de eficacia ante la Administración, sin perjuicio de sus consecuencias jurídico-privadas. De tal manera que para la Dirección General de Tributos la posición del sujeto pasivo no puede ser alterada por actos o convenios de los particulares. En consecuencia y visto lo anterior, nada impediría que en un contrato privado de arrendamiento las partes pactasen que el coste fiscal dimanante de la aludida tenencia y ganancias sea a cargo del arrendatario, pese a que el sujeto pasivo sea el arrendador. No obstante, un tal pacto resulta poco habitual en la práctica por su carácter sin duda excesivo o poco razonable, pudiendo incluso ser declarado nulo por abusivo en aquellos casos en los que el arrendatario ostente la condición de consumidor.
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