Tradicionalmente se ha conseguido en nuestro país legalizar edificaciones fuera de ordenación gracias al mero paso del tiempo. Sin embargo, la Ley 8/2011 ha añadido nuevos requisitos a la hora de inscribir en el registro de la propiedad edificaciones en situación de fuera de ordenación, añadiendo al sistema mayor seguridad jurídica.
A la hora de vender un bien inmueble, lo habitual es que el comprador precise de financiación y esta financiación, difícil de obtener en cualquier caso, en la situación bancaria actual, se hace prácticamente imposible si el comprador no puede ofrecer una garantía hipotecaria al banco que le presta el dinero. Para que el banco pueda inscribir en el registro de la propiedad la necesaria garantía hipotecaria, el valor real de la finca a gravar debe tener un reflejo documental en el registro de la propiedad. Esto solamente se consigue cuando los elementos que proporcionan mayor valor a la finca, esto es, las edificaciones existentes en la misma, están debidamente inscritas. Para ello siempre ha sido necesario con carácter previo una escritura notarial de declaración de obra nueva, la cual debe presentarse al registro de la propiedad a los efectos de su inscripción acompañada de multitud de documentos de control sobre su legalidad urbanísitica.
A pesar de lo anterior, siempre ha existido una puerta falsa para que edificaciones que no cumplían la legalidad urbanística pudiesen acabar colándose en el registro de la propiedad, con las consecuencias económicas y financieras antes comentadas. El mero paso del tiempo, sin que las autoridades urbanísticas competentes, los ayuntamientos, reaccionasen ante una situación de incumplimiento de la legalidad urbanística, daba lugar a abrir la puerta a la posibilidad de su regularización. En cuanto prescribían los plazos previstos por las normas urbanísticas sancionadoras para la persecución de infracciones, las edificaciones podían acabar regularizándose, si se cumplían determinados requisitos. Actualmente la nueva redacción de la Ley del Suelo ha añadido un requisito fundamental, que debemos entender que ha de cumplirse siempre con carácter previo a la posibilidad de inscribir en el registro la edificación irregular y que consiste en que debemos presentar una certificación municipal delimitando el contenido de la situación de fuera de ordenación de la edificación que pretendemos inscribir.
El artículo 20.4 de la mencionada ley indica que:
«4. … en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) El asiento de inscripción dejará constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable. A tales efectos, será preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido.
c) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación.»
Con esta nueva regulación, vigente en todo el estado español, que exige para la inscripción la previa aportación de un certificado municipal sobre el contenido de la ilegalidad urbanística, se alcanza el objetivo de la ley de aprobar “medidas registrales cuyo objeto consiste en garantizar y fortalecer la seguridad jurídica en los actos y negocios inmobiliarios por medio del Registro de la Propiedad”, haciéndose “especial hincapié en las medidas de protección registral cuyo objetivo consiste en la protección preventiva y en la depuración a futuro de situaciones que se producen en la actualidad y que están afectando de manera muy negativa a la inversión en el sector inmobiliario, tanto a nivel interno, como internacional.”
Confiemos en que a medio plazo estas medidas legales tengan el efecto deseado y refuercen la imagen de seguridad tan necesaria para animar la inversión inmobiliaria, sobre todo de extranjeros.
Carlos Prieto Cid – Tarracoiuris
Eurojuris España
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