Las sociedades de inversión inmobiliaria (SOCIMI) son empresas cotizadas cuya normativa de aplicación prevé una serie de ventajas fiscales. Se dedican básicamente a la adquisición de activos inmobiliarios, oficinas, edificios, centros comerciales u hoteles, para su arrendamiento y/o la tenencia de participaciones en el capital social de otras SOCIMI. Los beneficios que generan están exentos del impuesto de sociedades, siempre y cuando al menos el 80% de sus rentas de cada ejercicio provenga de arrendamientos de inmuebles y/o de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de otras sociedades de inversión inmobiliaria.
Deben tener además invertido como mínimo el 80% de su activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles, así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras SOCIMI.
Igualmente, las acciones de las sociedades de inversión inmobiliaria deben estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación.
En 2015 se produjo en España la eclosión de estas sociedades cotizadas, donde están invirtiendo las grandes fortunas tradicionales y los principales fondos de inversión a nivel mundial. Las SOCIMI han multiplicado también su inversión, ampliando significativamente su cartera de oficinas y otros inmuebles.
En España existen cuatro grandes SOCIMI que cotizan en el mercado continuo español (Merlin Properties, Hispania, Axiare y LAR) y cuyos ingresos se triplicaron el año pasado.
Además, existe un sistema multilateral de negociación conocido como el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), y que podría definirse como la Bolsa de las Pymes que ya cuenta con 13 SOCIMI. El MAB se muestra como el sistema de cotización idóneo para las SOCIMI, al ser más flexible que las Bolsas tradicionales y no estar sujeto a la extensa y ardua regulación de los mercados oficiales. Se trata en definitiva de un mercado de acciones que por sus características de regulación y operativa está orientado a las empresas de pequeño y mediano tamaño, con costes y procesos adaptados a las características de éstas, facilitándoles el acceso a la financiación y manteniendo al mismo tiempo unos niveles adecuados de transparencia y de información, generando por ello la confianza necesaria de los inversores para su participación en el mercado.
Las previsiones de los analistas para estos vehículos de inversión, con argumentos como la rentabilidad por dividendo ofrecida por las SOCIMI y las positivas cifras del mercado inmobiliario, son optimistas y las perspectivas de rendimiento para el sector oscilan entre un 3% y un 5%.
En definitiva, esta figura permite la inversión en activos inmobiliarios de manera profesional y diversificada, con una cartera que puede ir desde viviendas hasta hoteles o locales comerciales y, además, de una forma relativamente segura. En este sentido, la naturaleza de bajo riesgo de su negocio (alquiler de edificios seleccionados previamente por sus gestores) hace que las sociedades de inversión inmobiliaria se asemejen en cierto sentido a un producto de renta fija pero con rentabilidades por dividendo que pueden alcanzar más del 3%.
José María Mesa
Mariscal & Abogados
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